主流司法观点认为商铺买受人不满足“所购商品房用于居住”的条件，不属于消费者购房户，仅属于一般不动产买受人，不能享有“超级优先权”。但该种观点主要是针对执行异议之诉案件中，执行标的物上存在不同类型权利时优先保护顺位的问题，就破产程序而言，尚无直接的相关法律规定。

（一）执行方面的有关依据

1.最高人民法院关于印发《欧洲杯押注平台》的通知（法〔2019〕254号）第一百二十五条、第一百二十六条①；

2.最高人民法院民事审判第二庭2019年12月出版的《欧洲杯押注平台》第【欧洲杯押注平台】篇第629页②；

（二）最高院的典型案例

商铺买受人的物权期待权是否优于建设工程优先受偿权及担保物权等优先受偿权【欧洲杯押注平台】

一审法院认为，《欧洲杯押注平台》【欧洲杯押注平台】第二条规定实质已经融入《欧洲杯押注平台》第二十九条规定的条款之中，且该条又进一步细化了三个要件。根据《欧洲杯押注平台》第二十七条、第二十八条、第二十九条之间的内在逻辑，房屋买受人若要排除担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权的强制执行，必须符合《欧洲杯押注平台》第二十九条的规定，而不能适用第二十八条的规定。第二十九条规定的消费者购房权是一种“超级优先权”，其排除强制执行的权利类型包括担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权。而第二十八条规定的是一般不动产买受人的物权期待权，仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不能对抗法定优先权。

二审法院认为，执行异议之诉案件，从实体上来说，主要是比较执行标的物上存在的不同类型权利的优先保护顺位。案外人对执行标的物享有《欧洲杯押注平台》第二十八条规定的物权期待权，申请执行人对执行标的物享有《欧洲杯押注平台》第二十七条规定的优先受偿权，案外人提出的排除强制执行异议，不应予以支持。因为《欧洲杯押注平台》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说，《欧洲杯押注平台》第二十七条规定的“除外”内容不包括《欧洲杯押注平台》第二十八条规定。

一方面，关于消费者购房户优先受偿权的问题，在法律上存在进一步解释的空间；另一方面，破产制度与执行制度之间本身也存在差别。因此，在破产程序中参照适用执行程序有关规则的过程中，仍有必要结合相关政策、立法目的及各地实际情况等，对破产程序中商铺买受人是否享有优先受偿权的问题进行综合分析。

（一）对消费者购房户的优先受偿权问题，在法律上本身存在进一步解释的空间，具有个案处理的前提。

《欧洲杯押注平台》（法释〔2002〕16号）中规定，“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”虽然该批复现已失效，但根据最高人民法院民一庭在其编著的《欧洲杯押注平台》中提到的“《欧洲杯押注平台》第二条确立了消费者作为商品房的买受人的超级优先权。本解释保留了《欧洲杯押注平台》第二条的内容，但全国人大常委会法工委办公室认为，‘法律对此没有作出规定，宜作个案处理’。考虑到这一意见，本解释未就工程价款优先受偿权与消费者作为商品房的买受人的权利关系作出规定。该问题留待执行异议的司法解释处理。”等内容，可看出从司法解释的角度出发，消费者购房户的优先受偿权问题实际具备个案处理的空间。

（二）破产制度与执行制度之间存在差异，在破产程序中参照适用执行程序相关处理规则时，需要根据实际情况协调或特殊处理。

最高人民法院咨询委员会副主任、原审判委员会副部级专职委员杜万华在其编写的《欧洲杯押注平台》中提到，“执行制度应当是当事人有财产而不愿意履行的情况下，由人民法院对被执行人采取的强制措施；破产制度则是在当事人资不抵债，不能偿还到期债务的情况下，为保护债权人的合法权益和债务人的合法利益而作出的制度性安排。执行制度和破产制度的实施如何协调，涉及到众多债权人合法权益的平等保护，涉及到社会主义市场经济条件下营商环境的改善，涉及到市场主体退出机制和救治机制的建立和完善。有些企业（市场主体）通过执行，该企业（市场主体）可能就死掉了，但是通过重整与和解，该企业（市场主体）可能就活了。在这里，执行手段有它的局限性。”

公平原则是破产程序应当实现的最重要的价值目标，同时也是破产程序贯穿始终的基本原则，是确定破产债权清偿顺序的基石。但民事执行的相关规定是从合同角度、物权角度等而非完全的公平角度。例如，建设工程承包人可能因享有建设工程价款优先受偿权，而在房地产企业拖欠工程款时怠于催款；金融机构因普遍要求提供抵押担保，在借款时的审查重点往往限于抵押资产，忽略了企业经营情况。而相较之下，购房人往往是基于行政管理部门批准的“预售许可”和商品房预售款监管等政府部门的信用背书，才购买的尚未建成的房屋。和破产中通常具有其他优先权的建设工程承包人、金融机构相比较，购房人在维护自身权益、保障交易安全的意识和能力，交易中预测损失的能力等方面，显然处于弱势地位。若房地产企业在破产程序中如果简单粗暴地适用执行程序中的相关规定，不仅不符合破产程序首要的公平原则，也过分加重了处于弱势地位购房人的责任。因此从公平角度看，在房地产企业破产中，购房人的债权原则上应当优先于建设工程承包人和金融机构。

（三）从立法目的来看，破产法追求实施效率，针对个案的差异处理是为了实现利益相关人的风险分担和激励的最优配置，并不意味着偏向了债权人或其他利益主体。

从立法目的上看，破产法的存在两种经济目标：一方面，从产权的角度出发，所有的利益相关者对公司的财产都享有求偿权，但求偿权的内容能否实现取决于公司的资本结构状况。所以，破产法实施程序的设计就是要给当事人创造激励去实现公司资本结构的改善，把最大化私人利益和最大化社会利益结合起来；另一方面，法经济学强调破产的效率目标，并不意味着偏向债权人或其他利益主体问题。提高破产法的实施效率，就是要实现利益相关人的风险分担和激励的最优配置，以降低破产程序的实施成本，提高破产程序的收益，实现破产财产的最大化，兼顾效率和公平③。因此，在个案中结合实际进行差异处理，达到最优配置、实现实质效率，符合破产法兼顾效率和公平的核心原则。

（四）在“保交楼、稳民生”和“保护改善性住房需求”的政策大背景下，将商品房消费者限定在“满足基本居住需要”的解释有必要根据不断发展的实际情况作适当突破。

中共中央政治局于2022年7月28日召开会议，针对当前经济形势，明确指出“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”虽然在《欧洲杯押注平台》（法[2019]254号）已就消费性购房人在排除执行中的认定做了进一步的明确、宽松，但该些规定还是以保障生存权为落脚点，与当前购房人的购房需求已从消费型购房到改善型购房的转变不符，有必要根据不断发展的实际情况作适当突破。

（五）保护一定条件下商铺买受人的优先受偿权，是出于维护社会稳定和保护债权人利益的综合考量。

首先，《欧洲杯押注平台》是授予执行程序中购房者的执行异议的权利，与破产程序中提出的购房者享有优先受偿权不能直接等同和相互解释。设立优先权的目的就是为了保护处于弱势地位的权利者利益，以期实现公平正义。因此，优先权是一项特殊的权利，为了追求实质平等，从而赋予特定债权人优先于其他债权人受偿的权利，来保障最低限度的公平，以协调当事人之间的利益冲突，维护社会安定。

其次，在商品房预售纠纷中，已经预售但尚未办理过户登记的房屋还涉及到买受人的物权期待权。最高法院于2002颁布的《欧洲杯押注平台》中的物权期待权能对抗其他一切债权，使购房者的权利得到充分的保障。住宅与商铺购买者的权利从性质上来说都是物权期待权，因此保护商铺购买者的优先受偿权也符合前述精神。

再有，保护购房者的优先权，不仅有基于生存权的考虑，还有基于社会秩序的考量。产生无法交房后果的原因本就在于开发商而非购房者，若在房地产企业破产时，优先清偿建设工程价款，无异于用消费者的资金去清偿开发商的债务，等于将开发商的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，也会导致社会的不稳定，容易引发群体性事件。最高法院作出的批复也是基于此原则作出的，购房者无论是谁，其具有的优先权都是一样的，不应该有歧视，区分保护的主体，就会显失公平。

因此，最高法院于2002颁布的《欧洲杯押注平台》不止于保护购房者生存权的问题，其中还蕴含了维护社会秩序的价值。在房地产开发商破产的情况下，人数众多的购房者持有的债权比例往往以较低比例得到清偿，其自身诉求难以满足，便会频繁向涉案法院或政府进行上访、信访，不利于社会的安定团结。因此，将商铺购买者的债权纳入到优先受偿债权之列，不仅能够保证其生存权、居住权，也是社会稳定大于其余债权人利益的社会政策考量。

（一）商铺作为可以向社会销售并转移所有权的房屋，可以纳入九民纪要第125条、第126条所述的“商品房”范畴进行理解。

《欧洲杯押注平台》（法释〔2020〕17号）第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”商铺作为可以向社会销售并转移所有权的房屋，符合前述定义。

（二）从《欧洲杯押注平台》立法目的来看，商铺购买人面对处于优势地位的房地产商，如果买受人为自然人，且购买商铺的目的是为了获取生存性收入，亦属于应当受到法律保护的“消费者”。

1.自然人消费者

《欧洲杯押注平台》第二条、第三条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。根据该规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。《欧洲杯押注平台》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”司法实践中，法院一般认为企业法人不属于消费者购房户身份。（参考案例：威海银通融资担保有限公司与威海广信房地产开发有限责任公司取回权纠纷一审民事判决书【欧洲杯押注平台】）

2.购房者购买商铺是为了自己经营且将经营收入作为主要的生活经济来源

从《欧洲杯押注平台》的立法宗旨来看，其目的是保护现代消费社会中的弱者。《欧洲杯押注平台》第二条规定：消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。

从表面上看,所谓“生活消费”就是为满足生活需要而进行消费,而生活需要一般是指物质上的需要。但是,如果单单从“生活消费”的表面含义去界定消费者,那就大大限制了消费者的范围,违背了时代的发展、进步,使消费者的范围一成不变。随着消费领域的扩大，有必要对消费者的概念作扩大性解释。个体社会成员处于消费关系中的弱者。消费者与生产经营者相比较，不仅经济实力相距悬殊，而且由于科技的发展、分工的细化、促销手段的发展、全球化和产销多层化等原因，使消费者独立判断所选购商品的能力降低，选择商品的自由受到限制，获得救济的难度加大，成为了消费社会中的弱者。而对消费者权益的损害，不仅损害大众的利益，而且也会危害社会的经济秩序。时下有关房地产交易中，房地产商往往处于优势地位，多通过格式合同减轻自己责任，导致消费者责任加重，利益受到损害。无论是商品房的购买者还是商铺的购买者，无论购房目的是居住还是商用，其处于弱势的消费者地位是一样的。因此，消费者的含义无只保护生活消费的限制性解释，消费者应该是为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员。

司法实践中，一些地方法院在具体案件审理过程中从保护弱势消费者的角度出发，也认为即使商铺具有经营属性，但如果购买商铺的目的是为了保障和改善家庭生活，则该商铺就具有生存保障功能，仍然属于“消费”范围，可以获得优先受偿权。例如，安徽省高级人民法院作出的（2017）皖民终249号判决书认为：购置商铺的目的为保障和改善家庭生活的买受人仍属普通消费者范围，可获得优先受偿权；宣城市中级人民法院作出的（2016）皖18民初71号判决书认为：即使商铺具有经营属性，但若该商铺承载了买受人的生存保障功能，购房行为仍属于普通消费范围。

（三）消费型商铺买受人也应符合“已签订合法有效的书面买卖合同”“已支付合同总价款50%以上”的要求。

综上，管理人查找了相关司法解释、审判案例、行业或学界观点等，并结合项目具体情况，认为对于符合一定条件的商铺购买者，可以考虑类比“消费者购房户”，将其纳入优先受偿的范围。

但是，认可一定条件下商铺购买人的优先受偿权是对相关规则的必要性突破，但仍不能脱离“保护消费者生存权”的核心出发点。因此，认可商铺购买人优先受偿权的前提，应包括以下几个方面：认可商铺属于“商品房”；买受人为自然人；购买商铺的目的是为保障生存；已签订合法有效的书面买卖合同；已支付合同总价款的50%以上。

注：本论证意见撰写于2023年4月20日《欧洲杯押注平台》正式发布之前，故有关论证未涉及该批复内容及观点。

► 欧洲杯押注平台专职律师。先后取得北京师范大学法学学士、德国慕尼黑大学法学硕士学位。2023年度优秀律师。主要业务领域为行政法律服务、民商事诉讼、破产法律业务，服务单位主要包括地方政府、大型国有企业等。

► 欧洲杯押注平台专职律师。在团队任职期间，积累了丰富的民商事诉讼、行政法律服务、破产法律业务等方面的工作经验，并参与为政府机构、大型国有企业、大中型公司提供常年法律顾问、尽职调查、争议解决、破产重整及清算等专业法律服务。吕佩哲律师秉持勤勉尽责的工作理念，全心全意为每一位客户提供专业高效的法律服务，有效维护委托人的合法权益。